Domesticando la economía

Cómo ahorrarse un “pico” en la hipoteca.

New York Junto a la Zona Zero 2010

Hoy en día las hipotecas no dejan de ser un “mal” necesario. Con la que está cayendo, cualquier persona es capaz de explicar cómo, a causa de que los bancos en EEUU ofrecían hipotecas “basura” a personas que no tenían suficientes garantías, hoy estamos sufriendo una crisis económica mundial.

Ojalá las cosas fueran tan sencillas de explicar, yo no me atrevería a concluir con un análisis tan simple. Las crisis en nuestro sistema económico son como la gripe, vuelven periódicamente y, mientras el sistema sea el que es, lo mejor es estar preparado. No pretendo, ni mucho menos, hacer doctrina macroeconómica, nada más lejos de mi intención. Lo cierto es que el sistema en el que nos encontramos nos ofrece cierto margen de libertad como individuos, así que mi idea es ofrecer sencillos consejos que nos ayuden a mejorar las finanzas; sobre todo en estos tiempos que corren. La clave está en las decisiones que tomamos como individuos.

Cesar y Virginia Madrid 2010

 Las hipotecas, sobre todo las que se establecen en pareja, forman hoy en día un lazo de unión mucho más fuerte que un matrimonio bendecido por cualquier religión. De echo, desde que estamos en crisis parece ser que el número de divorcios se ha reducido considerablemente. Depende del punto de vista del lector esto puede ser una buena o mala noticia. La realidad es que la firma de una hipoteca supone un compromiso mayor que cualquier otro "enlace", y deshacer ese compromiso hipotecario, cuando es a la fuerza, está acompañado de traumas que suelen ser muy superiores a cualquier separeción de una pareja.

Cuanto cuesta comprar un piso !!

Si es cierto que un piso es la mayor inversión que realizan la mayoría de las personas, pocas son las que imaginan, a priori, el coste de esta operación. Es fácil calcular la deuda que se asume, pero rara vez contemplamos el coste total de una operación incluyendo los intereses. 

Torres de Madrid 2011

Para hacernos una idea y simplificando al máximo todos los cálculos. Supongamos que vamos a comprar un piso de 200.000 € a 30 años, considerando un tipo de interés del 3% (imaginando que éste fuera constante durante los 30 años) y que tenemos unos 10.000 € para la entrada.  Un banco nos podría ofrecer una hipoteca con cuota mensual de 901 €; pero, imaginando que los intereses permanecen constantes como decíamos; si multiplicamos 901 € por 12 meses por 30 años, resulta que nuestro piso de 200.000 € nos ha costado en realidad la friolera de 334.360 €;  es decir que para que el banco nos preste 190.000 € tenemos que pagar unos 134.000 € en intereses al cabo de los 30 años.

Pero la cosa no queda aquí;  ya que los bancos utilizan un sistema de amortización de préstamo hipotecario que carga los primeros años todos los intereses y al final toda la deuda. Eso significa que los primeros años de tu hipoteca a penas amortizarás nada y tu deuda quedará prácticamente igual.

6 pasos muy sencillos para reducir el coste de un piso.

Ciudad de Guatemala 2010

Para conseguir un ahorro significativo en la compra de nuestra vivienda podemos seguir unas sencillas reglas, que en su día realicé yo mismo y compartí con varios amigos, que aún lo son, lo que me hace deducir que les hizo bien seguir estos pasos.

# 1 Calcular el importe medio que puedo pagar mensualmente con un cierto rango;  más o menos un 10%.

Para nuestro ejemplo imaginemos que el importe que puedo dedicar al pago de una hipoteca es de 950 € mensuales. Se recomienda que este importe no sea superior al 33% de los ingresos netos. Piensa que el nivel de tu deuda es inversamente proporcional a tu libertad personal.

# 2  Calcular el importe de la hipoteca para 30 años o menos.

En el ejemplo que comentaba al principio, y contando con unos ahorros previos podríamos acceder a una hipoteca de 190.000 €. Esa sería la cantidad real que podemos considerar como presupuesto para comprar un piso.

# 3 Estirar al máximo la vida de la hipoteca.

Es decir solicitar el importe anterior de 190.000 €, pero en lugar de a 30 años solicitarlo a 40 años, o más si fuera posible. Con eso conseguimos reducir la cuota sensiblemente hasta los 765 €. Este paso es muy importante, ya que si caemos en la tentación de solicitar un préstamo por 250.000 € a 40 años por la que nos pedirían una cuota de 965 € al mes, solo 15 € más de lo que habíamos dicho, no tendremos margen  de maniobra, o éste se reducirá mucho.

# 4 Paga todo lo que puedas.

Eso significa que si tus cálculos te permitían pagar una cuota mensual de 950 € dediques 765 € a pagar la cuota de la hipoteca y el resto 186 € a amortizar anticipadamente tu deuda. Puede parecerte una cantidad pequeña, pero al año representa unos 2.232 € que amortizas anticipadamente y por los que dejarás de pagar unos 1.562 € en intereses al final de la vida del préstamo.

# 5 Mantén los años de tu hipoteca.

Amortiza cuota, NUNCA años. Si sigues este consejo reducirás tu cuota periódicamente, con lo que conseguirás disponer de mayor cantidad de dinero para amortizar anticipadamente. Por lo tanto no te preocupes por la edad de tu hipoteca, los cuarentones tenemos nuestros encantos. En su lugar trata de reducir la cuota siempre que puedas y así tendrás más dinero disponible para amortizar anticipadamente. Esa es la clave.

# 6 Ingresos extra a la hipoteca.

En caso de que tengas algún ingreso extraordinario, la mejor opción es amortizar anticipadamente. Con ello consigues un ahorro considerable. Dependiendo del momento en que realices este ingreso; puedes conseguir ahorrar en intereses hasta un 70% del importe que dediques a amortizar.

Manteniendo este sistema de forma disciplinada, verás como empiezas a amortizar tu hipoteca rápidamente y como la cuota se reduce de forma sensible en los primeros años. En caso de que las condiciones se te volvieran adversas, tu obligación de pago será mucho menor de la que sería en otro caso y puedes incluso dejar de amortizar anticipadamente hasta que consigas revertir la situación.

Y si ya tengo hipoteca?

Para ese caso, siempre que se trate de tu primera vivienda, puedes seguir estos 4 pasos:

# 1 Valorar primero si puedes “estirar” tu hipoteca.

Es decir aumentar el número de años con el fin de conseguir un mínimo de margen para amortizar anticipadamente. Es posible que el banco quiera cobrar por cambiar las condiciones de la hipoteca. Aconsejo asesorarse bien o buscar otros bancos como alternativa para aumentar nuestro poder de negociación.

# 2 Calcular si dispones de un margen para realizar amortizaciones anticipadas.

# 3 Dedicar cualquier ingreso extra a amortizar capital.

# 4 Amortizar cuota, NUNCA años.

Con esto conseguirás pequeñas reducciones de cuota que al cabo de unos años serán muy significativas.

En resumen

Sin techo en la Gran Vía Madrid 2010

Hoy en día una hipoteca, tal y como figura en nuestro sistema jurídico español, es lo más parecido a lo que en su día fue el contrato de esclavitud,  abolido en 1926 en la Convención Internacional sobre la Esclavitud por parte de la Sociedad de Naciones. Y digo esto porque en nuestro caso la deuda te acompaña de por vida, independientemente del valor del inmueble que utilices como garantía, pagarás tu deuda con tus bienes presentes o futuros. Tal y como decía al principio: el volumen de tus deudas es inversamente proporcional a tu libertad como individuo, así que las deudas no dejan de ser un mal necesario que hay que gestionar con inteligencia.

Hay quien recomienda otras estrategias, que pueden ser complementarias a la que acabo de exponer. De todas formas tendría mucho cuidado con las hipotecas en divisas, ya que habría que controlar la evolución de los tipos de interés en un país extranjero y el tipo de cambio. Podría presentarte a gente que le fue muy bien y a la que le fue muy mal. Puede ser una buena alternativa a corto plazo, pero si la compra de una vivienda es tu inversión más importante, no te aconsejaría especular con tu vida a menos que lo tengas muy claro.

También hay que tener mucho cuidado con la reunificaciximo﷽﷽﷽﷽﷽﷽icando al m cualquier religi anificaciy claro. Tambiiva a corto plazo, pero si la compra de una vivienda es tu inversión de deudas; puede ser una solución a corto plazo en caso de apuro, pero hay que saber que es un arma de doble filo y si no se maneja adecuadamente tendremos muchos problemas a largo plazo.

Si el artículo te pareció interesante pásalo, no olvides que le puede interesar a alguien que conozcas. 

Para terminar dejo este documental "Vidas hipotecadas" del programa Informe Semanal que se emitió en Televisión Española noviembre del 2010. Es muy ilustrativo y da que pensar.